指导定价缺乏法律规范 权属不明晰致争议频发

停车位权属亟待立法明确

赵丽  黎江宇

    ● 停车位不仅是一种商品,还具有一定的公共属性。如果小区停车难以解决,势必影响周边道路交通,对公众出行造成一定的影响。停车是战略性问题,与整个城市息息相关。销售停车位,不仅要考虑商业利益,还需要考虑公共利益

    ● 在我国诸多小区,地面停车位、地下停车场权属争议颇大。争议背后是停车位权属的法律依据不清晰,实践中对法律规定的落实也不统一

    ● 我国目前仍然缺失车位权属登记制度。应尽快出台相关法律法规,完善与车位配套的登记制度,对车位单独确权、单独办理登记,以保护各方当事人的合法权益,避免停车位纠纷

    日前，北京某小区的一个停车位在网上拍出138万元的高价。

    不少网友纷纷留言称，“看价格以为是买了一套房子，结果只是个停车位”“这价格在我们这里可以买两套房了”……

    尽管138万元的价格创下了这一片区停车位成交价新纪录，但附近的居民对此并不感到意外。现实中，北京已有小区停车位卖出了逾200万元的价格。

    为何停车位能卖出这么高的价格？供不应求是主要原因。

    专家认为，我国机动车保有量快速增加，远远超出城市的承载能力，导致停车位成为稀缺资源，小区各类停车位的权属亟待立法明确，以减少停车位纠纷。

    价格居高不下

    背离公共属性

    值得注意的是，停车位的价格是如何制定的？开发商有权定价停车位吗？

    笔者查阅相关资料注意到，截至目前，我国尚未出台规范住宅小区停车位价格的法律法规。

    不少业主反映，一个停车位卖多少钱，往往是开发商说了算。

    中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓认为，小区停车位之所以纠纷多，是因为其具有两重性。“问题的关键在于，停车位不仅是一种商品，还具有一定的公共属性。举例来说，如果小区停车难以解决，势必影响周边道路交通，对公众出行造成一定的影响。停车是战略性问题，与整个城市息息相关。销售停车位，不仅要考虑商业利益，还需要考虑公共利益。”

    正是这样的两重属性，陈幽泓认为，小区内停车位不是纯粹的商品，“如果天价停车位影响了小区的公共秩序，让相当一部分业主的车辆无处停放，其实背离了物权法精神。虽然作为可以销售的商品，开发商和物业可以决定出售和出租价格，但天价会背离小区业主的利益，这与车位的公共属性并不相符”。

    “也正是由于停车位具备两重性质，放开市场竞争，天价停车位还是会出现，并不能解决目前遇到的问题。另一方面，政府也很难直接插手停车位定价，因为这是行政干预商业交易。”陈幽泓说，此外，根据物权法，如果是已经出售的停车位，那么物权理应归属业主，但如果是出租停车位，物业和开发商在这一问题上会有更多解释权。

    陈幽泓认为，对于严重偏离的价格，有关部门可以适当进行行政干预，“对停车位的定价并非易事，要集合专家学者，考虑周边商业停车位价格，用具体的数据进行分析，才能制定合理的价格区间”。

    北京理工大学法学院副教授孟强认为，极高的价格势必让业主无法承受，无法停放的车辆将影响附近的交通，可以通过业主委员会与开发商和物业协商，将停车位由售卖改为租赁。在这方面，法律是支持业主委员会的。

    法律依据不明

    权属争议频发

    一些业主在接受笔者走访时表达了自己的疑惑——小区的停车位到底属于谁？

    在居民小区内，停车位可分为两大类，包括地面停车位和地下停车位，地面停车位又分为规划停车位和非规划停车位。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

    据孟强介绍，我国物权法明确规定了车位要优先满足业主需要，但是物权的归属还是很明确的，开发商通过建造获得车位的物权。随着业主购买，变成业主拥有车位的物权。“停车位具备小区公共配套性质，业主不仅有优先的使用权，在购买和出租上也应该有优先权”。

    “物权法对小区停车位已有相关规定。首先要注意的是，第七十四条中明确提到在建筑区划内，这意味着小区停车位要首先满足小区业主的需要，对车位的数量有一定配套比例。但第七十四条规定存在一定缺陷，对一些问题的处理比较折中。虽然最高法已经作出一些司法解释，但解释不够明确。比如，在小区车位为什么要满足业主需要这一层面，并没有明确答案。”陈幽泓说，“物权法是2007年出台的，随着房地产市场兴起，城市飞速发展，停车难已经成为大问题，法律也须与时俱进，根据实际情况作相应修改。”

    在我国诸多小区，地下停车场权属争议颇大。

    “在实践中，地下停车库其实属于人防工程，政府对此也有一些相关法律规定，因此所有权存在一定争议。”孟强说。

    陈幽泓则解释说，根据地下停车场是否属于人民防空设施，可以分为人防改建的地下车位和普通地下车位，“争议都非常大”。在他看来，争议的背后是停车位权属的法律依据不清晰，实践中对法律规定的落实也不统一。

    1997年1月1日开始实施、2009年8月修订的《中华人民共和国人民防空法》规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。不过，2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》对商品房小区配套的地下人防工程的权属并未提及。

    陈幽泓认为，当务之急是由国家对地下人防停车位的权属作出明确规定，可以在修改相关法律时进行明确，也可以在对相关法律进行司法解释时予以明确。同时，对于实践中出现的各类停车位争议，在物权法已有规定的基础上，完善相关配套法律制度，明确界定停车位的权利归属，真正实现车位产权明晰、权责明确。

    缓解停车压力

    亟需调节机制

    住建部2015年印发的《城市停车设施规划导则》规定，要求人口规模大于50万的城市，机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1至1.3倍之间。2015年，北京市再次修订居住区停车配建指标，“停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1至1.3倍之间”。北京市交通委在2017年年底公布的停车位普查数据显示，北京市城镇地区停车位资源空间分布不均衡，居住车位失衡缺口达129万个。其中三环内严重缺位区占比达84%，五环内没有停车位充足区。

    接受采访的专家普遍认为，供给不足是停车位价格走高的重要原因。

    孟强向记者提到，停车位价格攀升的根源在于资源稀缺，“在老小区，停车位极其稀缺。在大城市和省会城市，或是山地城市，同样面临车多位少的局限，反而一些二三线平原城市，这一问题并不突出，车位价格也比较理性。由于停车位高度市场化，资源缺少势必导致价格攀升”。

    陈幽泓说，在具有商业属性的车位问题上，可以借鉴国外的租房调节机制，根据社会实际情况，实现自发调节。

    孟强也认为，作为商品，停车位的价格高度市场化，不同城市、不同街道，甚至同一个小区不同位置的停车位价格都会有差别，有关部门难以面对如此灵活多变的情况，但可以通过一些管理措施缓解目前面临的压力。例如，对新开发的小区通过文件硬性规定和对开发商进行政策倾斜，提高新开发小区的车位配套率。还可以由政府出资购买废旧楼房改造成立体式停车位，也可通过建设城市副中心，缓解停车压力。

    有业内人士建议，我国目前仍然缺失车位权属登记制度，应尽快出台相关法律法规，完善与车位配套的登记制度，对车位单独确权、单独办理登记，以保护各方当事人的合法权益，避免停车位纠纷。    （据《法制日报》）