● 停车位不仅是一种商品,还具有一定的公共属性。如果小区停车难以解决,势必影响周边道路交通,对公众出行造成一定的影响。停车是战略性问题,与整个城市息息相关。销售停车位,不仅要考虑商业利益,还需要考虑公共利益
● 在我国诸多小区,地面停车位、地下停车场权属争议颇大。争议背后是停车位权属的法律依据不清晰,实践中对法律规定的落实也不统一
● 我国目前仍然缺失车位权属登记制度。应尽快出台相关法律法规,完善与车位配套的登记制度,对车位单独确权、单独办理登记,以保护各方当事人的合法权益,避免停车位纠纷
日前,北京某小区的一个停车位在网上拍出138万元的高价。
不少网友纷纷留言称,“看价格以为是买了一套房子,结果只是个停车位”“这价格在我们这里可以买两套房了”……
尽管138万元的价格创下了这一片区停车位成交价新纪录,但附近的居民对此并不感到意外。现实中,北京已有小区停车位卖出了逾200万元的价格。
为何停车位能卖出这么高的价格?供不应求是主要原因。
专家认为,我国机动车保有量快速增加,远远超出城市的承载能力,导致停车位成为稀缺资源,小区各类停车位的权属亟待立法明确,以减少停车位纠纷。
价格居高不下
背离公共属性
值得注意的是,停车位的价格是如何制定的?开发商有权定价停车位吗?
笔者查阅相关资料注意到,截至目前,我国尚未出台规范住宅小区停车位价格的法律法规。
不少业主反映,一个停车位卖多少钱,往往是开发商说了算。
中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓认为,小区停车位之所以纠纷多,是因为其具有两重性。“问题的关键在于,停车位不仅是一种商品,还具有一定的公共属性。举例来说,如果小区停车难以解决,势必影响周边道路交通,对公众出行造成一定的影响。停车是战略性问题,与整个城市息息相关。销售停车位,不仅要考虑商业利益,还需要考虑公共利益。”
正是这样的两重属性,陈幽泓认为,小区内停车位不是纯粹的商品,“如果天价停车位影响了小区的公共秩序,让相当一部分业主的车辆无处停放,其实背离了物权法精神。虽然作为可以销售的商品,开发商和物业可以决定出售和出租价格,但天价会背离小区业主的利益,这与车位的公共属性并不相符”。
“也正是由于停车位具备两重性质,放开市场竞争,天价停车位还是会出现,并不能解决目前遇到的问题。另一方面,政府也很难直接插手停车位定价,因为这是行政干预商业交易。”陈幽泓说,此外,根据物权法,如果是已经出售的停车位,那么物权理应归属业主,但如果是出租停车位,物业和开发商在这一问题上会有更多解释权。
陈幽泓认为,对于严重偏离的价格,有关部门可以适当进行行政干预,“对停车位的定价并非易事,要集合专家学者,考虑周边商业停车位价格,用具体的数据进行分析,才能制定合理的价格区间”。
北京理工大学法学院副教授孟强认为,极高的价格势必让业主无法承受,无法停放的车辆将影响附近的交通,可以通过业主委员会与开发商和物业协商,将停车位由售卖改为租赁。在这方面,法律是支持业主委员会的。
法律依据不明
权属争议频发
一些业主在接受笔者走访时表达了自己的疑惑——小区的停车位到底属于谁?
在居民小区内,停车位可分为两大类,包括地面停车位和地下停车位,地面停车位又分为规划停车位和非规划停车位。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
据孟强介绍,我国物权法明确规定了车位要优先满足业主需要,但是物权的归属还是很明确的,开发商通过建造获得车位的物权。随着业主购买,变成业主拥有车位的物权。“停车位具备小区公共配套性质,业主不仅有优先的使用权,在购买和出租上也应该有优先权”。
“物权法对小区停车位已有相关规定。首先要注意的是,第七十四条中明确提到在建筑区划内,这意味着小区停车位要首先满足小区业主的需要,对车位的数量有一定配套比例。但第七十四条规定存在一定缺陷,对一些问题的处理比较折中。虽然最高法已经作出一些司法解释,但解释不够明确。比如,在小区车位为什么要满足业主需要这一层面,并没有明确答案。”陈幽泓说,“物权法是2007年出台的,随着房地产市场兴起,城市飞速发展,停车难已经成为大问题,法律也须与时俱进,根据实际情况作相应修改。”
在我国诸多小区,地下停车场权属争议颇大。
“在实践中,地下停车库其实属于人防工程,政府对此也有一些相关法律规定,因此所有权存在一定争议。”孟强说。
陈幽泓则解释说,根据地下停车场是否属于人民防空设施,可以分为人防改建的地下车位和普通地下车位,“争议都非常大”。在他看来,争议的背后是停车位权属的法律依据不清晰,实践中对法律规定的落实也不统一。
1997年1月1日开始实施、2009年8月修订的《中华人民共和国人民防空法》规定,国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。不过,2007年10月1日开始实施的《中华人民共和国物权法》对商品房小区配套的地下人防工程的权属并未提及。
陈幽泓认为,当务之急是由国家对地下人防停车位的权属作出明确规定,可以在修改相关法律时进行明确,也可以在对相关法律进行司法解释时予以明确。同时,对于实践中出现的各类停车位争议,在物权法已有规定的基础上,完善相关配套法律制度,明确界定停车位的权利归属,真正实现车位产权明晰、权责明确。
缓解停车压力
亟需调节机制
住建部2015年印发的《城市停车设施规划导则》规定,要求人口规模大于50万的城市,机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1至1.3倍之间。2015年,北京市再次修订居住区停车配建指标,“停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1至1.3倍之间”。北京市交通委在2017年年底公布的停车位普查数据显示,北京市城镇地区停车位资源空间分布不均衡,居住车位失衡缺口达129万个。其中三环内严重缺位区占比达84%,五环内没有停车位充足区。
接受采访的专家普遍认为,供给不足是停车位价格走高的重要原因。
孟强向记者提到,停车位价格攀升的根源在于资源稀缺,“在老小区,停车位极其稀缺。在大城市和省会城市,或是山地城市,同样面临车多位少的局限,反而一些二三线平原城市,这一问题并不突出,车位价格也比较理性。由于停车位高度市场化,资源缺少势必导致价格攀升”。
陈幽泓说,在具有商业属性的车位问题上,可以借鉴国外的租房调节机制,根据社会实际情况,实现自发调节。
孟强也认为,作为商品,停车位的价格高度市场化,不同城市、不同街道,甚至同一个小区不同位置的停车位价格都会有差别,有关部门难以面对如此灵活多变的情况,但可以通过一些管理措施缓解目前面临的压力。例如,对新开发的小区通过文件硬性规定和对开发商进行政策倾斜,提高新开发小区的车位配套率。还可以由政府出资购买废旧楼房改造成立体式停车位,也可通过建设城市副中心,缓解停车压力。
有业内人士建议,我国目前仍然缺失车位权属登记制度,应尽快出台相关法律法规,完善与车位配套的登记制度,对车位单独确权、单独办理登记,以保护各方当事人的合法权益,避免停车位纠纷。 (据《法制日报》)